A szeptember 24-ei közgyűlés egyik fontos témája Aranyosvölgy lesz. Porga Gyula polgármester szeptember 11-ei Facebook-bejegyzésében határozottan állította: Aranyosvögynek zöldnek kell maradnia. Az illetékes bizottság is szeretné, hogy az önkormányzat a teljes völgyre változtatási tilalmat jegyezzen be.

A polgármester nyár eleji Facebook‑bejegyzésében még azt közölte, hogy levette a júniusi közgyűlés napirendjéről az Aranyos-völgy területére tervezett lakóparkkal kapcsolatos döntést. Akkor ezt írta: „Akik közcélú, zöld területek védelmében gyűjtenek aláírásokat, azok súlyosan félrevezetik a veszprémieket. A városi rendezési terv több, mint harminc éve, 1993-ban jelölte ki beépíthetőnek ezt a területet…”

A város 26 milliót bukott az eladáson

Az Aranyosvölgy ma több fejlesztési egységre tagolódik, de a tulajdoni és finanszírozási történetük részben közös. A vizsgált telkek jelentős részét a 2000-es évek közepén magántulajdonosoktól egy veszprémi önkormányzati tulajdonú fejlesztési társaság vásárolta össze. A telkek később több városi cégen „mentek keresztül”, majd 2011-ben kerültek az újonnan létrehozott Öko-Aranyosvölgy Ingatlanforgalmazó Kft.-hez. Az Öko 100 százalékos tulajdonosa a VKSZ Zrt. volt.

A beszámolók szerint a telekállomány vételára 172,1 millió forint volt, amihez 8,371 millió forint vagyonszerzési illeték és 0,628 millió forint egyéb szerzési költség társult. A teljes bekerülési érték így 181,099 millió forint. A projektanyagban összesített 55 589 négyzetméter telekterületre vetítve ez kb. 3096 Ft/m² vételárat, illetve 3258 Ft/m² teljes bekerülési értéket jelent. A banki hitel tőkéje 148,7 millió forint volt. 2017-ben a hitelt végtörlesztette a VKSZ Zrt. 

A VKSZ Zrt. a területeket összesen 207 millió forintért adta el két befektető cégnek – 26 millió forint veszteséggel, hisz közben 55 millió forintnyi kamatot fizetett a banknak.

Értékbecslés

Két külön, egymást követő évben készült egy-egy értékbecslés, de nem ugyanazt a telekcsoportot értékelték. A 2020-as 4259, a 2021-ben készült 3809 forint/négyzetméter árat állapított meg. Egy 2021. májusi, ingatlanpiaci szakértői adatokra támaszkodó összefoglaló szerint Veszprémben abban az időben a családi ház építésére alkalmas telkek átlagára négyzetméterenként kb. 15 ezer forintba került. (Az aranyosvölgyi területet felbecsülő szakértő a közmű- és úthiányt, a nagy fejlesztési területet, valamint a szabályozási bizonytalanságot árazta be.)

Itt jegyezzük meg, hogy az Öko-Aranyosvölgy Kft. a Bakony-Balaton Régió Fejlesztő Kft.-nek 25 478 négyzetméternyi területet adott el, amit aztán a kft. a szinte azonos tulajdoni hátterű Golden Valley Investment 2020 Kft.-nek adott tovább, 22 345 négyzetméternyit pedig a veszprémi Fiber Laser Kft.-nek, amit aztán ez a cég a budapesti székhelyű B&S Ingatlanfejlesztő Kft.-nek adott el. Ez összesen 47 832 négyzetméter. A fennmaradó területet, ami körülbelül 7000 négyzetméter, mások vásárolták meg.

Mit akart a város és mit kértek a tulajdonosok?

Aranyosvölgyben három, egymáshoz kapcsolódó fejlesztési területet kell különválasztani. A 2205–2208 és a 2272–2276 helyrajzi számú területek tulajdonosa, a B&S Ingatlanfejlesztő Kft. az intézményi területet lakófunkcióra kívánta módosíttatni, és 153 lakással számol. A 2209–2215 helyrajzi számú területek tulajdonosa, a Golden Valley Investment 2020 Kft. szintén módosítást kért: kertvárosiasból intenzívebb kisvárosias lakóterületre. Ez azt jelenti, hogy a kertvárosias részeken a maximális épületmagasság 4,5-ről 6,5 méterre nőhet, miközben a minimális zöldfelület 50-ről 20 százalékra csökkenhet. A szintén a Golden Valley tulajdonában lévő, 2262–2271, illetve 2280–2281 helyrajzi számú terület egyes részein valódi területfelhasználási váltás történne: összesen kb. 3245 négyzetméter, nagyrészt védelmi erdő és kisebb részben közlekedési terület válna új beépítésre szánt területté.

A város tehát különböző irányú változásokat készített elő. Az egyik területen főként funkcióváltás, a másikon kertvárosiasból kisvárosias átalakítást, a harmadikon pedig védelmi erdő egy részének lakó-/út-/közkert célú átalakítását. A 2026-os dokumentumok jelentős része telepítési tanulmányterv és településrendezési szerződés. Ezek önmagukban nem minden esetben jelentik a hatályos Helyi Építési Szabályzat (HÉSZ) azonnali módosítását.

Több koncepciót fognak kidolgozni

A Városstratégia Bizottság szeptemberi ülésén elhangzottak szerint az önkormányzat a teljes völgyre szeretne változtatási tilalmat bejegyezni: nem csak a korábbi beruházásban érintet 30, hanem ezen felül még további 24 telekre.
A változtatási tilalom három évig vagy a HÉSZ módosításig érvényes. Az önkormányzat a HÉSZ módosítását 2027 nyarára tervezi, de lehet, hogy az Aranyosvölgy miatt ez csúszni fog.
A változtatási tilalom alatt álló területen nem lehet építkezni. Még olyan építkezés se indulhat meg, amit a telek jelenlegi övezeti besorolása megengedne, így a B&S és a Golden Valley sem kezdheti meg csökkentett tartalommal az építkezést.
A bizottsági ülésen Sulyok Balázs Ede főépítész az ígérte, hogy több koncepciót fognak kidolgozni, amiket szakemberekkel és a lakossággal is szeretnének megvitatni. A tervek várhatóan 2027 tavaszára fognak elkészülni.
A Városstratégia Bizottság ülésén 6 igen és 1 nem szavazattal fogadták el a döntést. Egyedül Adamecz Zoltán képviselő szavazott nemmel.

Döntés a közgyűlésen

A szeptember 24-ei közgyűlésen Porga Gyula polgármester előterjesztésében döntés fog születni az Aranyosvölgy területét érintő változtatási tilalom elrendeléséről szóló önkormányzati rendelet megalkotásáról.
Hartmann Ferenc, a Híd a Városért frakcióvezetője az Aranyosvölgy I. és II. fejlesztési projektekkel érintett területekre szintén változtatási tilalom bevezetésére vonatkozó rendelet megalkotását fogja indítványozni konkrét javaslataival. Somfai Attila képviselő pedig interpellációt intéz Porga Gyula polgármesterhez Jó gazda módjára sáfárkodott-e az önkormányzat a vagyonával az Aranyosvölgyben? címmel.

Azonban még egy fontos kérdést ne felejtsünk el: mi lesz a befektetőkkel?

Írásunk elkészítéséhez Somfai Attila önkormányzati képviselő, a Városstratégiai Bizottság tagja nyújtott nekünk segítségét. Köszönjük!

A vezető kép Aranyosvölgyben készült. Fotó: a szerző